Has vendido por debajo del valor de referencia: qué pasa ahora
Que lo hayas vendido en 180.000 € no significa que vayas a tributar por 180.000 €. Desde 2022, si el valor de referencia del Catastro dice 215.000, Hacienda liquida sobre 215.000. Por un dinero que nadie ha visto.
La regla, en una línea
En Transmisiones Patrimoniales, la base imponible es la mayor de tres cifras: el valor de referencia, el valor que declaréis y el precio pactado.
En Sucesiones y Donaciones, la mayor de dos: el valor de referencia y el valor declarado.
Está en el artículo 10.2 del texto refundido de la Ley del ITP y AJD y en el 9.3 de la Ley del Impuesto de Sucesiones y Donaciones. Vender barato no baja la base: solo hace que la diferencia la ponga Hacienda.
Y hay una segunda consecuencia que casi nadie explica: cuando la base es el valor de referencia, la Administración ya no te hace una comprobación de valores (artículo 46.1). No hay perito que venga a mirar tu casa. Se aplica una cifra calculada en masa y punto.
El error que puede acabar en sanción
No autoliquides por el precio de escritura para ahorrarte el trámite. El Tribunal Económico-Administrativo Regional de Baleares confirmó una sanción, el 31 de marzo de 2026, por determinar la base imponible con el valor escriturado en lugar del valor de referencia.
El orden correcto es el contrario y es contraintuitivo: paga por el valor de referencia y pide después la rectificación. Discutes igual, y no te expones a una sanción mientras lo haces.
Cómo se discute, según dónde estés
El valor de referencia no se recurre solo, por su cuenta. La ley solo abre tres puertas, y cuál te toca depende del momento:
| Tu situación | Vía | Plazo |
|---|---|---|
| Autoliquidaste por el valor de referencia y te parece excesivo | Solicitud de rectificación de la autoliquidación | Hasta que prescriba: cuatro años |
| Autoliquidaste por debajo y te llega una liquidación | Alegaciones, después recurso de reposición o reclamación ante el TEAR | Un mes desde la notificación |
| Quieres atacar la resolución anual que fija los valores de una zona | Reclamación o reposición contra la resolución de la Dirección General del Catastro | Un mes desde su publicación, sin efecto suspensivo |
Recuerda además los plazos de partida: la autoliquidación del ITP son 30 días hábiles desde la escritura, y la declaración de Sucesiones por fallecimiento son seis meses.
Quién decide de verdad: el informe del Catastro
Esto es lo que cambia el juego y lo que casi ninguna web cuenta. Cuando pides la rectificación o recurres, la Administración tributaria no resuelve sola: la ley la obliga a pedir un informe preceptivo y vinculante a la Dirección General del Catastro, que ratifica o corrige el valor a la vista de tu documentación (artículo 10.4).
Vinculante quiere decir que lo que diga el Catastro decide tu caso. Por eso la prueba hay que construirla pensando en quién la va a leer, que es un técnico del Catastro, y no en convencer a un funcionario de Hacienda.
Y aquí hay una palanca que se usa poco. Si la oficina gestora resuelve sin pedir ese informe, hay indefensión. El TEAR de Cantabria lo ha dicho con todas las letras: «no queda al arbitrio del órgano gestor la decisión de solicitarlo o no». Resultado, retroacción de actuaciones. Lo primero que miramos en un expediente ajeno es si ese informe está.
La tasación pericial contradictoria ya no sirve aquí
El Tribunal Constitucional, en su sentencia 13/2026, de 12 de febrero, estableció que aplicar el valor de referencia «no es un acto de «comprobación» del «valor de mercado» que pueda controvertirse a través de la «tasación pericial contradictoria», sino un simple acto de aplicación de la regla normativamente prevista». El Tribunal Económico-Administrativo Central lo elevó a doctrina el 30 de junio de 2026.
Lo que sí cabe es prueba pericial libre dentro del procedimiento. La diferencia no es terminológica: si contratas una tasación pericial contradictoria para esto, has pagado por un procedimiento que no procede. Se sigue vendiendo. Nosotros no lo hacemos, y por eso lo pone también en nuestra página de tarifas.
Lo honesto: esto no siempre se gana
El valor de referencia tiene por ley el límite del valor de mercado, y se puede desvirtuar con prueba. Pero el Catastro analiza tu informe y puede ratificarse. Hay resoluciones del TEAR de Baleares de 2025 donde un informe de una sociedad de tasación homologada no bastó porque la Gerencia Regional del Catastro lo revisó y mantuvo su valor.
Así que desconfía de quien te garantice el resultado. Lo que sí se puede comprometer es que el caso vaya por la vía correcta, con la prueba que la norma admite y dentro de plazo. Y que si no merece la pena, te lo digamos antes de cobrarte nada.
Cuándo sale a cuenta pelearlo
Regla de andar por casa, antes de pedirnos nada: mira la diferencia entre el valor de referencia y lo que pagaste de verdad, y aplícale tu tipo de ITP o de Sucesiones. Si lo que está en juego no llega a mil euros, el coste del informe y del escrito se come buena parte. Si pasa de ahí, merece una mirada seria.
| Concepto | Honorarios |
|---|---|
| Informe pericial de valoración · piso o local | 290 € |
| Informe pericial de valoración · vivienda unifamiliar | 350 € |
| Escrito de rectificación o recurso de reposición, con el informe | 180 € |
| Reclamación económico-administrativa ante el TEAR | 350 € |
| Interponer el recurso o la reclamación | sin tasa |
Sin IVA. Esta página explica el régimen general y no sustituye al análisis de tu caso: cada comunidad autónoma tiene además sus propios plazos y particularidades de gestión.