Tu informe de validación gráfica ha salido negativo
Y con él se ha parado todo: la escritura, la inscripción y, si hay una compraventa detrás, la firma. Es el punto donde se atasca la mayoría de los expedientes gráficos, y casi nadie lo explica antes de cobrarte.
Qué es ese informe y por qué manda tanto
Cuando hay que redibujar el lindero de una finca, el Catastro no acepta un plano en PDF. Acepta un fichero GML georreferenciado en el sistema geodésico oficial, y exige que ese fichero pase por un informe de validación gráfica que se obtiene obligatoriamente en su Sede Electrónica, firmado con sello electrónico y con un código seguro de verificación.
Lo regulan la resolución conjunta de 26 de octubre de 2015 y, desarrollándola, la de 29 de marzo de 2021, publicada en el BOE el 8 de abril. Una precisión que conviene tener clara: la de 2021 complementa a la de 2015, no la deroga. Verás páginas que dicen lo contrario.
Ese informe es «condición indispensable» para incorporar tu representación gráfica a la cartografía catastral. Sin él, no hay nada que inscribir.
Qué significa exactamente «negativo»
Un informe positivo devuelve la representación gráfica resultante, las coordenadas de los vértices, la superficie y los datos del técnico. Un informe negativo expresa los errores detectados y enumera las parcelas catastrales que no ha podido incluir.
No es un suspenso moral ni significa que tu finca esté mal. Significa que la geometría que has aportado no encaja con la cartografía catastral dentro de los márgenes de tolerancia que la norma permite. Se corrige.
Las razones por las que suele salir negativo
- Solapes con parcelas colindantes. Tu lindero se mete, aunque sea unos centímetros, en la parcela catastral del vecino. Es la causa más frecuente y la que más tiempo cuesta, porque a veces el error lo tiene el vecino y no tú.
- Huecos entre parcelas. Lo contrario: entre tu geometría y la colindante queda una franja sin asignar, y el Catastro no admite espacios vacíos.
- Sistema de referencia o huso equivocados. El fichero tiene que ir en el sistema geodésico oficial. Un GML levantado en otro sistema valida mal aunque la medición sea impecable.
- Desplazamientos y giros sin declarar. Cuando los hay, la norma exige dos ficheros y los parámetros de transformación. Si falta eso, el informe no cuadra.
- Superficie fuera de tolerancia. La diferencia con la catastral excede el margen admitido y el sistema no puede dar por buena la identidad gráfica.
- Geometría mal cerrada: vértices duplicados, polígonos que no cierran, orden de puntos invertido. Errores de fichero, no de campo.
Qué se para mientras tanto
Esto es lo que convierte un problema técnico en un problema caro:
- La inscripción en el Registro, si el registrador exigía la representación gráfica.
- La escritura, si la notaría estaba esperando el informe para incorporarlo.
- La compraventa entera, con el comprador y su banco esperando, que es cuando empiezan las prisas y las malas decisiones.
Cómo se arregla
El informe negativo tiene una virtud: te dice qué falla. El trabajo es leerlo, reproducir el conflicto sobre la cartografía y decidir de quién es el error.
- Leer el informe y localizar las parcelas que enumera. Casi siempre el conflicto está en una o dos, no en todo el perímetro.
- Comparar con el levantamiento. Si el error es tuyo, se corrige la geometría y se vuelve a validar. Suele ser cuestión de días.
- Si el error es de la cartografía catastral, el camino cambia: hay que plantear la subsanación de la parcela colindante, y eso ya no es solo un fichero.
- Si hay un lindero realmente discutido con el vecino, ninguna validación lo va a resolver. Toca el expediente del artículo 201 de la Ley Hipotecaria, con notificación a los colindantes.
Esa distinción —error mío, error del mapa, o conflicto real— es el 90 % del valor de lo que hacemos, y es lo que separa un expediente de días de uno de meses.
Quién puede firmarlo, y por qué eso importa menos de lo que te dicen
La norma pide un «técnico competente» y no define titulación ni colegiación. La guía del propio Catastro admite incluso que la representación gráfica la elabore cualquier interesado digitalizando sobre la cartografía catastral.
Así que nadie puede decirte que la ley te obliga a contratar a un arquitecto. Lo que sí dice la norma es que quien firma lo hace bajo su responsabilidad, declarando que ha seguido la metodología y que puede ejercer legítimamente su profesión. La diferencia entre un colegiado con seguro y cualquiera no es el permiso: es quién responde cuando el informe sale negativo tres veces y la compraventa se cae.
Lo que cuesta
| Concepto | Honorarios |
|---|---|
| Diagnóstico previo, incluida la lectura de un informe negativo ajeno | 90 €, descontables |
| Representación gráfica y GML sobre cartografía catastral, hasta 1.000 m² | 280 € |
| Lo anterior con levantamiento georreferenciado de campo | 480 € |
| Tramitación del informe de validación | incluida |
Sin IVA. La tramitación del informe va incluida a propósito: no hemos encontrado un solo competidor español que publique qué cuesta ese trámite, y es justo donde se atascan los expedientes. Tabla completa.
Si ya tienes un informe negativo de otro técnico, mándanoslo con el GML. En el diagnóstico te decimos si se arregla corrigiendo el fichero o si el problema es de otra naturaleza — y si es lo primero, muchas veces lo resuelve quien te lo hizo sin cobrarte otra vez.