Exceso de cabida: tu finca mide más de lo que dicen los papeles
Tu finca mide más de lo que dicen los papeles. No es que hayas ganado terreno: es que el papel se quedó corto hace décadas, y ahora que vas a vender, heredar o hipotecar, alguien se ha dado cuenta.
Eso es un exceso de cabida: la diferencia entre la superficie que consta y la que la finca tiene de verdad. Se arregla, tiene un precio cerrado y, hecho en el orden correcto, no bloquea la operación.
Qué se ve en un plano
Parcela real de la cartografía catastral oficial, descargada del servicio INSPIRE de la Dirección General del Catastro. Omitimos su referencia catastral a propósito, y el lindero medido es una ilustración: no es la medición de esta finca ni un caso de cliente.
La línea discontinua es lo que el Catastro cree que tienes. La continua, lo que mide el levantamiento. La franja rayada es lo que está en discusión — y lo que, mientras no se regularice, no puedes vender, ni hipotecar, ni repartir en una herencia.
De dónde sale la diferencia
Casi nunca de una mala fe. Las causas que más vemos:
- La finca se describió «a ojo». Muchas descripciones registrales vienen de mediciones con cuerda, de particiones familiares antiguas o de escrituras que copiaron la anterior sin comprobar nada.
- El Catastro se cartografió desde el aire. La cartografía catastral se levantó por fotogrametría, y en zonas con arbolado, pendiente o muros irregulares el error es perfectamente normal.
- Hubo una segregación mal cerrada, y las superficies de las fincas resultantes no suman la de la matriz.
- Se agregó terreno de hecho hace treinta años, por compra verbal a un colindante o por rectificación de un camino, y nunca se documentó.
Qué camino toca, según el tamaño del desfase
No todos los excesos se tramitan igual, y meterse por la vía equivocada cuesta meses. Lo primero del diagnóstico es decidir esto:
| Situación | Vía | Qué implica |
|---|---|---|
| La superficie real cabe dentro de lo que ya dice el Catastro | Rectificación con certificación catastral | La más rápida. Basta con que registro y catastro se pongan de acuerdo. |
| El Catastro tampoco acierta y hay que redibujar el lindero | Representación gráfica alternativa con GML e informe de validación | Hace falta levantamiento y técnico que lo firme. Es el caso del plano de arriba. |
| Hay colindantes que pueden discutir el lindero | Expediente del artículo 201 de la Ley Hipotecaria, ante notario | Se notifica a los colindantes y se les da plazo para oponerse. Más largo, y a veces inevitable. |
La diferencia entre la primera fila y la tercera son varios meses y varios cientos de euros. Por eso el diagnóstico va antes que el presupuesto, y no al revés.
El informe de validación es el filtro de verdad
Cuando hay que redibujar, el Catastro no acepta un plano en PDF. Acepta un fichero GML georreferenciado en el sistema oficial, y exige que pase por el informe de validación gráfica de su Sede Electrónica, que se devuelve con sello electrónico y código seguro de verificación.
Ese informe sale positivo o negativo. Si sale negativo, enumera los errores y las parcelas que no ha podido incorporar — y mientras tanto la escritura y la inscripción se quedan donde estaban. Es el punto donde se atascan la mayoría de los expedientes, y la razón por la que la tramitación del informe va incluida en nuestro precio en lugar de facturarse aparte.
Lo que cuesta
| Concepto | Honorarios | Tasas y aranceles aparte |
|---|---|---|
| Diagnóstico previo | 90 €, descontables del expediente | — |
| Exceso de cabida hasta 1.000 m², sin levantamiento | 420 € | acta notarial ≈36 € · certificado catastral 17,97 € · arancel del registro |
| Exceso de cabida con levantamiento de campo | 650 € | los mismos |
Sin IVA. Las tarifas con levantamiento valen en la Comunidad de Madrid; fuera presupuestamos el desplazamiento. La tabla completa está aquí.
Preguntas que nos hacen siempre
¿Voy a pagar más impuestos por tener más metros?
En el IBI, probablemente algo sí: el recibo se calcula sobre el valor catastral, y la superficie entra en ese cálculo. Pero la alternativa es no poder vender, o venderlo con una rebaja mucho mayor que la diferencia del recibo. En el diagnóstico te damos el orden de magnitud antes de que decidas.
¿Tienen que firmar mis vecinos?
Depende de la vía. En la rectificación por certificación catastral, no. En el expediente del artículo 201 se notifica a los colindantes y pueden oponerse. Si sospechas que algún lindero está discutido, dilo en el primer correo: cambia el camino entero.
¿Y si el desfase es al revés y tengo menos metros?
Es un defecto de cabida y se tramita igual de bien. Suele interesar hacerlo: estás pagando IBI por metros que no tienes.
¿Cuánto tarda?
El trabajo técnico y la validación, días. Lo que marca el plazo es la Administración y, si hay notificación a colindantes, los plazos de ese expediente. En el presupuesto va una estimación, nunca una promesa.
Por dónde empezar
Mándanos la referencia catastral y la escritura, aunque sea una foto. Con eso solemos ver ya si el desfase cabe en la vía rápida o no.